Precio de la vivienda en Madrid por distritos: 2T de 2026

El precio medio de oferta de la vivienda en Madrid capital cerró el segundo trimestre de 2026 en 7.332 €/m², un 4,5 % más que hace un año. Es una cifra todavía alta, pero muy lejos del 10,9 % de subida interanual del trimestre anterior, y con una ligera corrección del 0,8 % respecto al primer trimestre. Analizamos los 21 distritos y qué significa este cambio si vas a vender o a comprar.

Los distritos más caros y los más asequibles

Casi 8.950 €/m² de diferencia separan Salamanca y Villaverde. Los distritos del sur y sureste son los más asequibles, pero también los que más suben en tasa anual, porque concentran la demanda de primera vivienda.

Otros distritos donde trabajamos a diario: Hortaleza (5.740 €/m²), Ciudad Lineal (5.641 €/m²) y San Blas-Canillejas (4.096 €/m²).

Tres señales de que el mercado está cambiando

• Más rebajas de precio. El 11,8 % de los inmuebles anunciados ha bajado su precio durante la comercialización, frente al 10,4 % del trimestre anterior. El vendedor vuelve a negociar.
• La venta sigue siendo rápida, pero ya no se acelera. Una vivienda tarda de media 2,98 meses en venderse: un 9,8 % menos que hace un año, pero ya sin bajar de trimestre a trimestre.
• Comprar es cada vez más exigente. Hacen falta 9,6 años de renta bruta del hogar para comprar una vivienda, y el esfuerzo sobre la renta disponible alcanza el 38 %. Con el euríbor por encima del 3,2 %, esa presión aumenta.

Si vas a vender

• Precio de salida realista. Un inmueble sobrevalorado acaba necesitando rebajas, y cada rebaja resta fuerza negociadora.
• Documentación preparada: nota simple, certificado energético, cargas y un cálculo previo de la plusvalía municipal y del IRPF por ganancia patrimonial, para que no haya sorpresas en la firma.
• Venta discreta: cuando hay más oferta, el comprador verificado y bien filtrado marca la diferencia.

Si vas a comprar

El margen de negociación está volviendo, sobre todo en inmuebles que llevan tiempo publicados. Conviene conocer el precio real del distrito, no solo el de los anuncios, y calcular los impuestos de la compra antes de hacer una oferta.

¿Quieres saber cuánto vale tu vivienda? En JGB Consultores te preparamos una valoración gratuita con datos reales de tu zona. Te asesoramos sin compromiso en el 919 386 564 o en [email protected].

Fuente de los datos: Brains Real Estate, precios de publicación del 2º trimestre de 2026 en el municipio de Madrid.