Precio de la vivienda en Madrid por distritos (2º trimestre 2026): dónde sube y dónde frena

El precio medio de oferta de la vivienda en Madrid capital cerró el segundo trimestre de 2026 en 7.332 €/m², un 4,5 % más que hace un año. Es una cifra todavía alta, pero muy lejos del 10,9 % de subida interanual del trimestre anterior, y con una ligera corrección del 0,8 % respecto al primer trimestre. Analizamos los 21 distritos y qué significa este cambio si vas a vender o a comprar.

Los distritos más caros y los más asequibles

Casi 8.950 €/m² de diferencia separan Salamanca y Villaverde. Los distritos del sur y sureste son los más asequibles, pero también los que más suben en tasa anual, porque concentran la demanda de primera vivienda.

Otros distritos donde trabajamos a diario: Hortaleza (5.740 €/m²), Ciudad Lineal (5.641 €/m²) y San Blas-Canillejas (4.096 €/m²).

Tres señales de que el mercado está cambiando

• Más rebajas de precio. El 11,8 % de los inmuebles anunciados ha bajado su precio durante la comercialización, frente al 10,4 % del trimestre anterior. El vendedor vuelve a negociar.
• La venta sigue siendo rápida, pero ya no se acelera. Una vivienda tarda de media 2,98 meses en venderse: un 9,8 % menos que hace un año, pero ya sin bajar de trimestre a trimestre.
• Comprar es cada vez más exigente. Hacen falta 9,6 años de renta bruta del hogar para comprar una vivienda, y el esfuerzo sobre la renta disponible alcanza el 38 %. Con el euríbor por encima del 3,2 %, esa presión aumenta.

Si vas a vender

• Precio de salida realista. Un inmueble sobrevalorado acaba necesitando rebajas, y cada rebaja resta fuerza negociadora.
• Documentación preparada: nota simple, certificado energético, cargas y un cálculo previo de la plusvalía municipal y del IRPF por ganancia patrimonial, para que no haya sorpresas en la firma.
• Venta discreta: cuando hay más oferta, el comprador verificado y bien filtrado marca la diferencia.

Si vas a comprar

El margen de negociación está volviendo, sobre todo en inmuebles que llevan tiempo publicados. Conviene conocer el precio real del distrito, no solo el de los anuncios, y calcular los impuestos de la compra antes de hacer una oferta.

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Fuente de los datos: Brains Real Estate, precios de publicación del 2º trimestre de 2026 en el municipio de Madrid.