Historia del distrito Centro de Madrid: la Corte, la cerca y las casas a la malicia

2 de noviembre de 2026

Javier García-Blanco Castro

El distrito Centro es la parte de Madrid que más tiempo lleva construida y la que más reglas ha soportado. Durante casi tres siglos fue, sin más, la ciudad entera. Sus calles estrechas, sus fincas de cuatro o cinco alturas y sus patios interiores son el resultado de decisiones muy concretas: dónde se instaló la Corte, quién tenía que alojar a sus servidores, hasta dónde se podía edificar y cómo se cobraban los impuestos sobre las casas.

1561: la Corte llega a una villa sin sitio

En 1561 Felipe II fijó la Corte en Madrid. Hasta entonces la monarquía había ido de ciudad en ciudad, y de pronto una villa mediana tuvo que dar cobijo a consejos, secretarios, criados y a todos los que vivían alrededor del rey. El crecimiento fue rápido: se calcula que Madrid pasó de unas 2.500 casas en 1561 a unas 10.000 en 1618.

La regalía de aposento y las casas a la malicia

Para alojar a ese personal, la Corona aplicó la regalía de aposento, una carga de origen medieval que en Madrid obligaba a los propietarios a ceder parte de su vivienda (las fuentes hablan de la mitad o de la planta superior) a los servidores del rey. Quien no podía o no quería hacerlo pagaba a cambio una cantidad en dinero, calculada sobre la renta que podía dar la casa.

Los madrileños se defendieron con ingenio. Así nacieron las llamadas casas a la malicia o de incómoda partición: edificios que desde la calle parecían de una sola planta aunque tuvieran dos, con las habitaciones altas escondidas tras tejados inclinados o abiertas solo hacia el patio, o casas divididas en piezas tan pequeñas que no se podían repartir. Todavía quedan ejemplos en la zona de La Latina, como la casa de la calle de la Redondilla, 10.

1625: la cerca de Felipe IV y dos siglos sin crecer hacia fuera

En 1625 Felipe IV mandó levantar una nueva cerca alrededor de Madrid. Su trazado se encargó a Juan Gómez de Mora, el maestro mayor de obras que unos años antes había dado forma uniforme a la Plaza Mayor (1617). No era una muralla defensiva: servía para cobrar el impuesto sobre las mercancías que entraban por sus puertas y para controlar quién entraba y salía. Tenía unos 13 kilómetros de recorrido y cinco puertas reales.

La consecuencia urbanística fue enorme. Fuera de la cerca no se podía edificar, y la cerca se mantuvo hasta 1868. Durante más de dos siglos la población creció dentro del mismo perímetro: las casas ganaron alturas, los solares se dividieron y aparecieron las viviendas de corredor en torno a un patio, las corralas. El plano de Pedro Texeira de 1656 muestra esa villa compacta, manzana a manzana.

1749: medir la villa casa por casa

Cobrar la regalía de aposento con justicia exigía saber cuántas casas había y cómo eran. Por eso, a partir de 1749 y con el impulso del marqués de la Ensenada, se hizo la Planimetría General de Madrid y su Visita General: 557 manzanas dibujadas una a una, con el propietario de cada casa, su superficie y sus características. Cada manzana y cada casa recibieron un número, y muchas fachadas del Centro conservan aún los azulejos de aquella numeración. Ese registro es uno de los antecedentes del catastro madrileño.

1910: la Gran Vía, la gran operación inmobiliaria del siglo XX

Desde 1860 Madrid empezó a crecer hacia el Ensanche y en 1868 cayó la cerca, pero el casco antiguo siguió transformándose. La mayor operación fue la Gran Vía. El proyecto de los arquitectos municipales José López Sallaberry y Francisco Andrés Octavio se aprobó en 1901, y el 4 de abril de 1910 Alfonso XIII dio el primer golpe de piqueta. La obra afectó a 48 calles, de las que 14 desaparecieron, y a 358 fincas. En su lugar se levantaron hoteles, oficinas, cines y viviendas.

Qué queda hoy en las viviendas del Centro

Ese origen se nota en el tipo de vivienda que hay en el distrito. Conviven casas de los siglos XVII y XVIII muy reformadas, fincas del XIX con techos altos y balcones, corralas y los edificios de principios del XX de la Gran Vía y su entorno.

Muchos edificios del Centro tienen además algún grado de protección en el planeamiento municipal, lo que limita las obras que se pueden hacer en fachadas, cubiertas o elementos comunes. Para quien compra, eso pesa tanto como la ubicación; para quien vende, conviene tenerlo documentado antes de enseñar la casa.

Si tienes una vivienda en Centro

Vender en Centro no se parece a vender en un barrio de bloques recientes. El precio depende mucho de la finca concreta: la altura, la luz, el estado del edificio, las obras pendientes de la comunidad y lo que permite su nivel de protección. A eso se suma la parte fiscal, que conviene calcular antes de fijar el precio: la ganancia patrimonial en el IRPF y la plusvalía municipal, con las particularidades que tienen las herencias, las donaciones o los mayores de 65 años.

En JGB Consultores trabajamos la venta de forma discreta, sin publicar la dirección ni fotos que identifiquen la vivienda, y con el análisis fiscal hecho desde el principio.

Valoración gratuita y confidencial, con el análisis fiscal de la venta · 919 386 564