Precios en máximos, decretos y elecciones: qué ha pasado en octubre en el mercado inmobiliario

En tres semanas, el Congreso ha tumbado los decretos de vivienda, el Gobierno ha convocado elecciones generales para el 29 de noviembre y ha vuelto a aprobar casi las mismas medidas por otra vía. Mientras tanto, los precios siguen en récord y el número de compraventas lleva unos meses a la baja. Repasamos lo que ha pasado y qué significa si tienes una vivienda en Madrid y te estás planteando venderla.

De los decretos tumbados a las elecciones

El 2 de octubre el Congreso rechazó los dos decretos de vivienda del Gobierno, con los votos en contra de PP, Vox, Junts y UPN (lo explicamos en Decretos de vivienda tumbados: qué pasa ahora con el alquiler y la plusvalía). Tres días después, Pedro Sánchez anunció elecciones anticipadas. La convocatoria se publicó en el BOE el 6 de octubre (Real Decreto 806/2026). La campaña irá del 13 al 27 de noviembre y se vota el domingo 29.

El mismo 6 de octubre, con las Cortes ya disueltas, el Consejo de Ministros aprobó dos nuevos reales decretos-ley, el 28/2026 y el 29/2026, que recogen buena parte de lo que se había rechazado. Se publicaron en el BOE el 7 de octubre y ahora tiene que convalidarlos la Diputación Permanente del Congreso. Si no lo hace, decaen. Y si lo hace, el Gobierno que salga de las urnas podrá mantenerlos, cambiarlos o derogarlos. Esa es la incertidumbre con la que trabaja hoy cualquiera que alquile o venda.

Qué cambia en el alquiler

El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre. Lo que más afecta a los propietarios:

• El alquiler de temporada tiene que responder a una causa real y que se pueda acreditar, como un traslado por trabajo o unos estudios.
• En zonas tensionadas, la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa.
• Los contratos de vivienda habitual cuya prórroga termine antes del 31 de diciembre de 2028 pueden alargarse hasta dos años más, por periodos anuales.
• Los anuncios de alquiler en portales tienen que incluir una información mínima obligatoria.
• Los inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 euros podrán deducirse el 10 % de lo que pagan de alquiler, con un máximo de 1.163 euros.

El Real Decreto-ley 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre, dos semanas antes de las elecciones. Desde esa fecha, un contrato de vivienda habitual ya no se termina solo al llegar a su fin: se prorroga por periodos iguales salvo que una de las partes avise, y el propietario tiene que hacerlo con seis meses de antelación. En zonas tensionadas el inquilino podrá pedir una prórroga extraordinaria de hasta tres años.

La reacción ya se nota en los portales. Pisos.com ha medido una caída del 2,3 % en la oferta de alquiler desde los decretos y Fotocasa, del 5,9 % en el alquiler de larga duración. En una encuesta de Fotocasa, el 24 % de los propietarios dice que retirará su vivienda del alquiler y la venderá cuando acabe el contrato.

Los precios siguen subiendo, algo más despacio

Según el Índice de Precios de Vivienda del INE, el precio de la vivienda libre subió un 12,2 % en el segundo trimestre respecto al mismo periodo de 2025. Es medio punto menos que el trimestre anterior. La usada subió un 12,9 % y la nueva un 7,4 %, su menor alza desde 2023. Todas las comunidades autónomas tuvieron subidas.

Los registradores sitúan el precio medio en 2.487 euros por metro cuadrado, el más alto de su serie. Y en la estadística de valor tasado del Ministerio de Vivienda, la Comunidad de Madrid es la más cara de España, con 4.089,6 euros por metro cuadrado. Si quieres ver cómo va cada distrito, lo contamos en Precio de la vivienda en Madrid por distritos.

Menos compraventas, y ahora la espera electoral

El último dato del INE, de julio, recoge 61.417 compraventas de vivienda, un 5,1 % menos que un año antes. El primer trimestre ya había cerrado con una caída del 2,6 %. El mercado no se ha parado: en junio las operaciones subieron un 1,6 % y el adelanto de los registradores para agosto da 48.674 compraventas, un 1,3 % más. Pero el ritmo de 2025 no se ha repetido.

Esta moderación empezó antes de que se convocaran las elecciones, así que no se puede achacar a ellas. Lo que sí se espera es que la cita del 29 de noviembre la alargue. La firma de inversión Compra 1 Piso prevé que el mercado vaya más lento hasta las elecciones y que parte de los inversores aplace sus compras hasta saber qué reglas habrá. El personal shopper inmobiliario Iñaki Unsain cree que compradores, inversores y promotores se mantendrán cautos hasta conocer el nuevo Gobierno y su capacidad para aprobar medidas. Los datos de octubre y noviembre, que se publicarán a finales de año, dirán cuánto pesa esa cautela.

Qué significa si quieres vender en Madrid

Los precios siguen altos y el comprador que busca vivienda para vivir no depende del resultado electoral para necesitarla. Quien más puede frenar en estas semanas es el inversor, que espera a saber cómo quedará el alquiler.

Si tu vivienda está alquilada, la normativa nueva te afecta aunque no vayas a renovar a nadie. Quien compra un piso con inquilino lo compra con su contrato, y las prórrogas extraordinarias pueden alargarlo años. Eso se nota en el precio que está dispuesto a pagar. Conviene revisar el contrato antes de poner el piso en venta y decidir si sale libre o alquilado.

También conviene hacer números antes de fijar el precio: qué parte de la venta se irá en IRPF y en plusvalía municipal, y qué gastos se pueden restar. Es lo que hacemos en JGB antes de publicar ningún inmueble. Si te estás planteando vender, pide tu valoración gratuita y confidencial y lo vemos con tu caso, sin publicar la dirección y sin que nadie se entere hasta que tú quieras. Así trabajamos en la venta discreta.

Foto: Thomas Lefebvre / Unsplash