Decretos de vivienda tumbados: qué pasa ahora con el alquiler y la plusvalía

El 2 de octubre el Congreso tumbó los dos decretos de vivienda del Gobierno. Hoy no hay prórroga forzosa de alquileres, ni tope a las rentas, ni suspensión de desahucios, ni subida de la plusvalía municipal. Pero la partida no ha terminado: el Gobierno busca otra vía y Junts ha presentado su propia alternativa. En este artículo explicamos qué ha pasado, qué puede pasar y cómo afecta a propietarios, inquilinos e inversores en cada caso.

Qué ha pasado: el Congreso rechaza los dos decretos

El viernes 2 de octubre, el Pleno del Congreso rechazó los dos reales decretos-ley de vivienda aprobados por el Consejo de Ministros esa misma semana. Votaron en contra PP, Vox, Junts y UPN. Al no convalidarse, ambos decretos quedan derogados.

Las medidas que decaen son estas:

• Prórroga forzosa de los contratos de alquiler.
• Tope a la subida de las rentas por debajo de la inflación.
• Suspensión de los desahucios.
• Endurecimiento del alquiler de temporada y por habitaciones.
• Mayor fiscalidad para las segundas residencias.
• Contratos de alquiler indefinidos (RDL 27/2026).

Atención a los contratos firmados en esas 12 horas

El decreto de los contratos indefinidos (RDL 27/2026) estuvo en vigor apenas unas horas, hasta su derogación. Si un propietario firmó un alquiler en ese intervalo, la norma le obligaba a indemnizar al inquilino con 12 mensualidades de renta de mercado si no quería renovar. Quien haya firmado en esas fechas debe revisar su contrato con un profesional.

Qué puede pasar ahora: dos caminos

Hay dos propuestas sobre la mesa, con efectos casi opuestos para el mercado.

Camino A: el Gobierno recupera las medidas en la Diputación Permanente

Si se disuelven las Cortes por una convocatoria electoral, el Gobierno y sus socios estudian aprobar de nuevo las medidas y convalidarlas en la Diputación Permanente. Este órgano tiene 68 diputados más la presidenta del Congreso, Francina Armengol. Con esa composición, el Gobierno tendría mayoría sin depender de PP, Vox ni Junts.

Camino B: un nuevo decreto con las condiciones de Junts

Junts pide al PSOE retirar los decretos y aprobar uno nuevo con otro enfoque:

• Medidas antiokupación.
• Menos impuestos en la compra de primera vivienda, incluida una rebaja del IVA.
• Sin tope del 2% en la renovación de las rentas de alquiler.
• Sin contratos indefinidos.
• Suspensión de desahucios limitada hasta 2028, en lugar de hasta 2030 como planteaba el Gobierno.

Y mientras tanto

Hasta que no se apruebe una norma nueva, siguen vigentes las reglas anteriores a los decretos. La incertidumbre durará, como mínimo, hasta que se aclare el calendario electoral.

Plusvalía municipal: se mantienen los coeficientes de 2024

La subida de los coeficientes de la plusvalía municipal prevista para 2026 también se ha quedado en el aire. Iba en un real decreto-ley que el Congreso no convalidó, así que de momento los coeficientes en vigor siguen siendo los de 2024.

Para quien vende, esto significa que el impuesto se calcula hoy con la tabla de 2024. Si en el futuro se aprueba la actualización, las ventas con varios años de tenencia serían las más afectadas. Conviene recordar que el vendedor puede elegir siempre entre el método objetivo (coeficientes) y el real (ganancia efectiva), y pagar el que le salga más barato.

Consecuencias para el sector según cada escenario

Lo que pase en las próximas semanas marcará el comportamiento de propietarios e inversores. Esta es nuestra lectura de cada camino.

En cualquiera de los tres escenarios, el problema de fondo no cambia: falta oferta. El precio de la vivienda usada sube un 11,8% interanual en el tercer trimestre, hasta 2.930 €/m², aunque en Madrid la subida es más moderada (+2,4%).

Qué recomendamos hacer ahora

Si eres propietario:

• Si firmaste un alquiler en las horas en que estuvo vigente el RDL 27/2026, revisa el contrato con un profesional.
• No tomes decisiones precipitadas, como retirar el piso del alquiler o venderlo, hasta que se aclare el escenario.
• Si vas a vender, calcula la plusvalía con los dos métodos y aprovecha que siguen vigentes los coeficientes de 2024.

Si eres inquilino:

• Tu contrato se rige por las normas que había antes de los decretos. Ni la prórroga forzosa ni el tope a las rentas están en vigor.

Si piensas comprar:

• Si prospera la rebaja fiscal en primera vivienda, la demanda puede subir rápidamente. Tener la financiación preparada es una ventaja.

En JGB Consultores seguimos de cerca la evolución normativa. Si tienes dudas sobre cómo te afecta, contáctanos y lo analizamos contigo.

Fuentes: idealista/news, boletín semanal del 2 de octubre de 2026 y boletín «Está pasando» del 2 y 5 de octubre de 2026.