VPO en suelo industrial en Madrid: qué permite de verdad el nuevo Plan Especial

Estos días nos llegan dos preguntas parecidas. Propietarios de naves que han leído que el Ayuntamiento de Madrid va a dejar construir vivienda protegida en suelo industrial y quieren saber cuánto vale ahora su parcela. Y familias que buscan VPO y se preguntan si saldrán pisos en antiguos polígonos. La respuesta corta a las dos es la misma: el plan no dice eso. Lo explicamos con los textos oficiales delante.

Qué se ha aprobado y en qué punto está

El 23 de julio de 2026 la Junta de Gobierno del Ayuntamiento aprobó inicialmente un Plan Especial para aplicar en la ciudad la Ley 3/2024 de medidas urbanísticas para la promoción de vivienda protegida, en la versión que dejó la Ley 2/2026, de 11 de junio (BOCM n.º 140, de 15 de junio, en vigor desde el día 16). El anuncio salió en el BOCM el 25 de julio y abrió un mes de información pública para presentar alegaciones.

A 9 de octubre de 2026 no hemos encontrado publicada la aprobación definitiva. Hasta que llegue, el texto puede cambiar.

Lo que sí permite

Vivienda protegida en alquiler en parcelas terciarias. En suelos calificados para oficinas, hoteles y equipamiento privado (dotacional privado) se podrá levantar vivienda protegida como uso alternativo, siempre en alquiler y mientras dure la protección. La ley de 2024 solo lo admitía en oficinas; la de 2026 añadió hoteles y dotacional privado. En el dotacional privado el cambio tiene que afectar al edificio entero, y en todos los casos se mantiene la edificabilidad que ya tenía la parcela.

Más metros en suelo que ya era para VPO. En parcelas sin construir calificadas para vivienda protegida, la ley deja subir hasta un 20 % la edificabilidad y hasta un 30 % la densidad, con un máximo de dos plantas más, siempre que todo lo construido sea vivienda protegida. Si el suelo se compra después de la entrada en vigor de la ley y las viviendas van a venta, su valor no puede superar el 30 % del precio máximo de venta protegido por metro cuadrado.

Plazos cortos. La licencia hay que pedirla en los dos años siguientes y la obra debe acabarse en tres.

El Ayuntamiento calcula que podrían salir hasta 20.000 viviendas protegidas, y cita ámbitos como Valdebebas, Los Ahijones, Los Berrocales, el Ensanche de Vallecas o El Cañaveral.

Lo que no permite: VPO en polígonos industriales

La propia nota municipal lo dice: quedan fuera las parcelas situadas en zonas industriales y las de usos que conviven con la industria, porque el Plan General de 1997 considera incompatibles el uso residencial y el industrial y en esas zonas faltan servicios.

En suelo industrial la ley solo contempla el alojamiento temporal, del tipo coliving o flex living, en parcelas industriales vacías de suelo urbano consolidado que estén dentro de barrios residenciales. Ese alojamiento no puede ser vivienda habitual ni venderse por pisos: la ley prohíbe la división horizontal y obliga a hacerlo constar en el Registro de la Propiedad.

Tampoco hay que confundirlo con otro Plan Especial en tramitación, el de la Norma Zonal 9 grado 3 (parcelas industriales aisladas en zonas no industriales), aprobado inicialmente el 21 de mayo de 2026. Ese abre la puerta a cualquier tipo de alojamiento turístico en más de 240 parcelas de ocho distritos: Arganzuela, Chamartín, Fuencarral-El Pardo, Usera, Ciudad Lineal, Hortaleza, San Blas-Canillejas y Barajas (resumen de EY). Tampoco es vivienda.

Si tienes una nave o un suelo industrial

• Que tu parcela esté en un polígono no la convierte en solar residencial. Con lo publicado hasta hoy, este plan no cambia su valor.
• Si está aislada dentro de un barrio residencial, puede interesar a operadores de alojamiento temporal o turístico. Es otro tipo de comprador, que paga por lo que puede construir y explotar, no por metros de vivienda.
• Si tu suelo es terciario (oficinas, hotel, equipamiento privado), el plan sí te afecta: aparece un comprador nuevo, el promotor de alquiler protegido. Ten en cuenta el tope al precio del suelo cuando el destino sea la venta protegida.
• Antes de negociar con nadie, pide la cédula urbanística y comprueba la calificación exacta de tu parcela. Cada caso depende de su norma zonal.

Si buscas vivienda protegida

• Casi todo lo que salga en suelo terciario será alquiler protegido, no venta.
• Los primeros pisos tardarán: dos años para pedir licencia y tres de obra, a contar desde que el plan sea definitivo.
• Mientras tanto, lo práctico es estar inscrito en el registro de solicitantes de vivienda protegida de la Comunidad de Madrid y seguir las convocatorias de la EMVS.

Lo que todavía no se sabe

• La fecha de aprobación definitiva y el texto final después de las alegaciones.
• Las rentas máximas concretas de estas viviendas. El plan remite al régimen de protección que corresponda y no fija cifras propias.
• Qué parcelas concretas se acogerán a la medida.

En JGB Consultores revisamos la situación urbanística de tu nave, local o parcela y te decimos qué se puede hacer con ella y cuánto vale hoy. Llámanos al 919 386 564 o escríbenos desde la página de contacto.

Foto: Salvador Rios / Unsplash