Contrato de arras al comprar vivienda en Madrid: tipos, señal y qué pasa si alguien se echa atrás

Cuando comprador y vendedor se ponen de acuerdo en el precio de una vivienda, casi nunca se firma la escritura ese mismo día. Hace falta tiempo para pedir la hipoteca, revisar la documentación o cancelar cargas. Para “reservar” la operación mientras tanto, en Madrid lo habitual es firmar un contrato de arras. Es un documento breve, pero de él dependen muchos euros y buena parte de la seguridad de la compraventa. Te explicamos qué tipos existen, qué cantidad suele entregarse, qué ocurre si alguien se echa atrás y cómo tributan las arras perdidas.

Qué es el contrato de arras

Es un contrato privado por el que el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero como señal y ambas partes se comprometen a formalizar la compraventa ante notario dentro de un plazo. En él se identifican las partes y el inmueble, se fija el precio total, la cantidad entregada, la fecha límite para escriturar y quién asume cada gasto. Su regulación básica está en el artículo 1454 del Código Civil, aunque la mayor parte de su contenido depende de lo que pacten las partes.

Tipos de arras: no todas funcionan igual

• Arras penitenciales. Son las del artículo 1454 y las más utilizadas en compraventas de vivienda. Permiten a cualquiera de las partes desistir: si se retira el comprador, pierde la señal; si se retira el vendedor, debe devolverla duplicada.
• Arras confirmatorias. Son un simple anticipo del precio y la prueba de que el contrato existe. No dan derecho a desistir: si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución con indemnización de daños y perjuicios.
• Arras penales. Funcionan como una penalización por incumplimiento: la parte cumplidora se queda con la señal (o la recibe duplicada), pero puede seguir exigiendo que la compraventa se lleve a cabo.

Un detalle importante: la jurisprudencia del Tribunal Supremo entiende que las arras penitenciales no se presumen. Si el contrato no dice de forma clara que las partes pueden desistir perdiendo o devolviendo duplicada la señal, lo normal es que se interpreten como confirmatorias. Por eso conviene citar expresamente el artículo 1454 y describir sus efectos.

¿Cuánto se entrega de señal?

La ley no fija un importe. En la práctica del mercado madrileño es habitual que se entregue en torno al 10% del precio, aunque puede ser más o menos según lo que acuerden las partes, el plazo hasta la escritura o si la operación depende de financiación. Esa cantidad se descuenta del precio final en la notaría. Es recomendable pagarla por transferencia bancaria y dejar constancia del pago en el propio contrato.

Qué debes comprobar antes de firmar

• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad: titularidad, cargas, embargos o hipotecas pendientes.
• Que firma quien realmente puede vender: todos los propietarios o, en herencias, todos los herederos (o con poder suficiente).
• Estado de pagos: IBI y cuotas de comunidad al corriente, y certificado de eficiencia energética.
• Plazo realista para escriturar, especialmente si el comprador necesita hipoteca. Si la compra depende de ella, puede pactarse una cláusula que regule qué ocurre si el banco la deniega.
• Quién asume cada gasto y cómo se cancelan las cargas existentes antes o en el momento de la escritura.

Qué pasa si alguien se echa atrás

Con arras penitenciales las consecuencias son claras: el comprador que desiste pierde lo entregado y el vendedor que desiste devuelve el doble. Con arras confirmatorias o penales, en cambio, la parte perjudicada puede acudir a los tribunales para exigir que se firme la escritura, lo que alarga y encarece el conflicto. De ahí la importancia de redactar bien el contrato desde el principio y no utilizar modelos genéricos descargados de internet.

Cómo tributan las arras perdidas

Cuando el comprador se retira y el vendedor se queda con la señal, ese importe no es parte de ninguna venta, porque la venta no llega a producirse. Según el criterio de la Agencia Tributaria y de la Dirección General de Tributos, para el vendedor persona física es una ganancia patrimonial en el IRPF que no deriva de una transmisión y, por tanto, se integra en la base imponible general, que tributa a la escala progresiva y no a los tipos del ahorro. Si el vendedor desiste y devuelve las arras duplicadas, el comprador tendrá, a su vez, una ganancia por la cantidad recibida de más. Conviene tenerlo en cuenta en la declaración del ejercicio correspondiente.

Arras y venta discreta

En JGB Consultores trabajamos con un criterio de venta discreta: los inmuebles se difunden al máximo en los principales portales, con millones de visitas al mes, y en nuestra red privada de compradores, pero la dirección exacta y el dossier completo solo se facilitan a compradores verificados. Cuando llega el momento de las arras, esa verificación previa se nota: las partes llegan a la firma con la documentación revisada, la financiación estudiada y menos sorpresas.

¿Vas a comprar o vender en Madrid?

Si estás a punto de firmar unas arras o quieres vender tu vivienda con privacidad y seguridad jurídica, nuestro equipo te acompaña con asesoramiento fiscal y legal en todo el proceso, desde la nota simple hasta la notaría. Contacta con JGB Consultores y te ayudamos a revisar tu contrato de arras sin compromiso.

Información orientativa, actualizada a septiembre de 2026. No sustituye al asesoramiento profesional sobre cada caso concreto; la normativa y los criterios administrativos pueden cambiar.

Foto de portada: Annika Wischnewsky / Unsplash