Alquiler en Madrid en octubre de 2026: precios en máximos y un decreto en el aire

Alquilar una vivienda en la ciudad de Madrid costaba en septiembre una media de 23,4 euros por metro cuadrado, según el informe mensual de idealista publicado el 1 de octubre. Es el precio más alto de la serie. Un piso de 80 m² sale, de media, por unos 1.870 euros al mes. Al mismo tiempo, el Gobierno ha aprobado dos decretos que cambian las reglas del alquiler y que el Congreso vota hoy, 2 de octubre. Repasamos dónde está el mercado y qué puede cambiar para propietarios e inquilinos.

Precios: máximo histórico, pero subiendo más despacio

La renta en la capital subió un 0,5% en septiembre, un 1,2% en el trimestre y un 4,8% en el último año. En el primer trimestre del año la Comunidad llegó a registrar subidas anuales del 10,3%, así que el ritmo se ha moderado, aunque el precio no ha dejado de subir. En el conjunto de la provincia el metro cuadrado se paga a 21,6 euros, con un alza anual del 5,7%: los municipios del área metropolitana suben ahora algo más rápido que la capital.

En toda España el alquiler marcó 15,1 €/m², un 5,6% más que hace un año, pero cayó un 0,4% en el trimestre. Es la primera bajada trimestral desde 2021. Madrid sigue siendo el mercado más caro del país, por delante de Barcelona (20,1 €/m², que baja un 0,8% anual).

Los distritos que más suben son los más asequibles

Por distritos, el mapa de septiembre deja una pauta muy clara. Los barrios caros del centro se mueven poco y los del sur y el este, más baratos, absorben la demanda que ya no puede pagar el centro.

• Barrio de Salamanca sigue en cabeza con 28,5 €/m² (+5,0% anual), seguido de Centro (26,1 €/m², +2,0%) y Chamberí (26,0 €/m², +3,5%).
• Villaverde lidera las subidas con un 14,5% anual, hasta 18,2 €/m². Le siguen Carabanchel y Vicálvaro (+10,4% cada uno), Hortaleza (+9,3%) y Usera (+8,5%).
• Los más baratos son Barajas, Vicálvaro y Villa de Vallecas (17,2 €/m²), junto a Moratalaz y San Blas (17,6 €/m²). San Blas casi no se mueve (+0,4%).

Para un inquilino, esto significa que irse a la periferia todavía ahorra dinero, pero la diferencia se estrecha cada mes.

Menos pisos en alquiler

Los portales coinciden en que el problema de fondo es la falta de oferta. El portavoz de idealista, Francisco Iñareta, lo resumía al presentar los datos: la oferta sigue hundiéndose y las medidas que restringen a los propietarios reducen aún más las viviendas disponibles. En los últimos días de septiembre, tras conocerse los decretos, el Observatorio del Alquiler registró la retirada de unos 4.290 anuncios en Madrid, cerca de un 4% de la oferta. El propio Observatorio advierte de que es pronto para atribuir toda esa caída a la nueva norma, e idealista recuerda que su metodología no mide bien variaciones de tan pocos días.

Los decretos de vivienda: qué dicen y por qué pueden caer hoy

El Consejo de Ministros aprobó el 29 de septiembre los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026, publicados en el BOE el día 30. Se aplican en toda España y estas son sus medidas principales para el alquiler:

• Las rentas de los contratos en vigor solo podrán actualizarse hasta un 2% anual hasta el 31 de diciembre de 2027.
• El alquiler de temporada exige una causa real y acreditable (trabajo, estudios, tratamiento médico) y no puede durar más de 12 meses. Si no hay causa, el contrato pasa a considerarse de vivienda habitual.
• El alquiler por habitaciones entra en la Ley de Arrendamientos Urbanos y la suma de las rentas no puede superar lo que costaría el piso completo.
• Los contratos de vivienda habitual se prorrogan por periodos de cinco años (siete si el propietario es una empresa). Si el arrendador no renueva fuera de los supuestos tasados, debe indemnizar al inquilino con al menos doce mensualidades.
• En fiscalidad, los propietarios que rebajen la renta más de un 5% en un nuevo contrato podrán reducir hasta el 100% del rendimiento en el IRPF, y los inquilinos con menos ingresos podrían deducirse el 10% del alquiler.

Para seguir vigentes, los dos decretos deben convalidarse en el Congreso en el pleno extraordinario de hoy. Junts, PP y Vox han anunciado su voto en contra, y entre los tres suman escaños para tumbarlos. Si eso ocurre, los decretos quedarán derogados y volverá a aplicarse la normativa anterior. A la hora de publicar este artículo la votación no se ha celebrado; actualizaremos el texto con el resultado.

¿Qué significa para ti?

Si eres propietario y alquilas, los precios te acompañan, pero el marco legal está en plena discusión. Antes de firmar un contrato de temporada, renovar o actualizar la renta conviene revisar qué norma está en vigor ese día y documentar bien cada paso.

Si buscas piso de alquiler, la oferta es escasa y los pisos bien de precio duran poco. Los distritos del sur y del este siguen siendo más baratos, aunque suben más deprisa. Ten la documentación preparada antes de empezar a visitar.

Si inviertes, la demanda sigue ahí, sobre todo en distritos con precios de compra moderados, pero el riesgo regulatorio es hoy mayor que hace un año. Calcula la operación con escenarios de renta congelada y contratos largos.

En JGB Consultores gestionamos alquileres en Madrid con asesoramiento fiscal y legal incluido, y con total discreción para el propietario. Si quieres saber cómo te afectan estos cambios o cuánto podrías pedir por tu vivienda, escríbenos y lo vemos contigo.

Fuentes:

• idealista/news: el precio del alquiler sube un 5,6% anual en septiembre (1/10/2026)
• idealista: evolución del precio del alquiler en Madrid por distritos
• Madrid Actual: el alquiler en la Comunidad sube un 10,3% en el primer trimestre
• La Moncloa: medidas urgentes para el fomento y protección del derecho a la vivienda
• Provivienda: qué cambia con los RDL 26/2026 y 27/2026
• Artículo14: primeros efectos del decreto en la oferta de alquiler (1/10/2026)
• Moncloa.com: el Congreso vota los decretos de vivienda (2/10/2026)

Información orientativa a octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento sobre un caso concreto.

Foto de portada: Raúl Mermans García / Unsplash